Придбаючи квартиру або будинок, будьте готові до того, що нотаріус може запитати про походження ваших коштів і навіть відмовитися оформити угоду. - sud.ua

При купівлі квартири, будинку або іншої нерухомості нотаріус може запитати покупця про джерела походження коштів. Цей запит не є простою цікавістю: він пов'язаний із вимогами фінансового моніторингу, установленими законодавством.

Перевірки стосуються не лише операцій із нерухомістю. Вони також можуть супроводжувати правочини з корпоративними правами, грошима, цінними паперами та іншими активами.

Департамент правового забезпечення Дніпровської міської ради прокоментував ситуації, коли нотаріус проводить перевірку джерел фінансів, які документи можуть бути необхідні, а також як фінансовий моніторинг впливає на процес укладання угоди.

Коли нотаріус здійснює контроль фінансових операцій.

Згідно з пунктом 1 частини першої статті 10 Закону України № 361-IX "Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, здобутих злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню поширення зброї масового знищення", нотаріуси відносяться до спеціально визначених учасників первинного фінансового моніторингу.

Ці вимоги стосуються випадків, коли нотаріуси здійснюють фінансові транзакції від імені або за дорученням своїх клієнтів, або ж надають їм допомогу у підготовці та реалізації таких операцій.

Закон охоплює, зокрема, такі види діяльності:

* операції з купівлі та продажу нерухомості, а також управління майном в умовах фінансування житлового будівництва;

* купівлю-продаж суб'єктів господарювання та корпоративних прав;

* керування фінансовими ресурсами, цінними паперами та іншими активами замовника;

* відкриття та адміністрування банківських рахунків і рахунків для цінних паперів;

* залучення коштів для створення юридичних осіб і фондів;

* заснування юридичних осіб, фондів та трастів, організація їхньої роботи або керування ними.

Таким чином, фінансовий моніторинг охоплює не лише процеси купівлі нерухомості. До прикладу, реалізація частки в товаристві з обмеженою відповідальністю також є однією з операцій, що підлягають законодавчому контролю.

Окремі вимоги встановлено і для суб'єктів, які надають посередницькі або консультаційні послуги у сфері нерухомості. Тому відповідні обов'язки фінансового моніторингу можуть поширюватися й на рієлторів.

Коли здійснюється аудит транзакцій на суму від 400 тисяч гривень.

Частина четверта статті 11 Закону України № 361-IX передбачає проведення належної перевірки, зокрема, у разі здійснення разової фінансової операції без встановлення ділових відносин на суму від 400 тисяч гривень або еквівалент в іноземній валюті.

Ця норма має значення під час підготовки до разових правочинів, які передбачають значні грошові розрахунки.

Водночас, просте перевищення визначеної суми не свідчить про те, що гроші були отримані неправомірно або що клієнт вчинив правопорушення. Важливо відрізняти процес належної перевірки від підозри в законності фінансової операції.

Які документи можуть підтвердити походження грошей

Згідно з пунктом 7 статті 11 Закону № 361-IX, орган, що здійснює первинний фінансовий моніторинг, має повноваження запитувати офіційні документи, які потрібні для проведення відповідної перевірки. Клієнт зобов'язаний надати ці документи у межах вимог, визначених законодавством.

В залежності від джерела надходження фінансів, можливими підтвердженнями можуть слугувати:

* звіт про фінансовий стан та доходи, а також інші документи, що підтверджують отримані доходи;

* документ, що підтверджує право на спадщину або угода про дарування;

* угода про кредит та підтверджуючі документи щодо отримання кредитних фінансів;

* угода щодо купівлі-продажу іншого майна та документи, що підтверджують фінансові розрахунки;

* угода про позику та, за потреби, документи, що підтверджують джерело коштів кредитора.

Універсального переліку документів для всіх випадків немає. Їхній склад залежить від конкретної ситуації, способу отримання грошей та обставин, які потребують перевірки.

Також, відповідно до шостої частини статті 11 цього Закону, суб'єкти фінансового моніторингу мають право звертатися до державних установ з метою отримання необхідних даних. У випадках, визначених законодавством, зазначені органи зобов'язані надати цю інформацію безкоштовно протягом десяти робочих днів.

Чи повідомляє нотаріус про кожну операцію понад 400 тисяч гривень

Існує поширене занепокоєння, що нотаріус безпосередньо інформує уповноважені органи про всі фінансові угоди, сума яких перевищує 400 тисяч гривень.

Проте законодавчі акти встановлюють різницю між пороговими і підозрілими фінансовими транзакціями.

У другій частині статті 10 Закону № 361-IX зазначені особливі вимоги для нотаріусів та інших визначених учасників первинного фінансового моніторингу. Ці особи не зобов'язані виконувати зобов'язання, що передбачені цією нормою для інших учасників, щодо виявлення, документування, зберігання інформації та повідомлення про операції, що перевищують встановлені законом пороги.

Однак це не означає, що нотаріус повністю звільнений від своїх зобов'язань щодо фінансового моніторингу.

Стаття 21 Закону № 361-IX передбачає повідомлення про підозрілі фінансові операції незалежно від їхньої суми. Підставою для цього є наявність підозри або достатніх підстав вважати, що операція пов'язана зі злочинною діяльністю чи відповідає іншим установленим законом критеріям підозрілості.

Отже, значна вартість угоди сама по собі не є підставою для підозри. Однак, навіть невеликий обсяг фінансування може вимагати звітування, якщо існують законні підстави для цього.

Коли нотаріус має право на відмову від проведення детальної перевірки.

Третя частина статті 10 Закону № 361-IX містить специфічний виняток для адвокатів та нотаріусів у певних випадках, які визначені законодавством. Це стосується захисту інтересів клієнта, його представлення в судових процесах, участі в справах, що передбачають досудове врегулювання конфліктів, а також надання консультацій з питань захисту й представництва.

Проте цей виняток не застосовується автоматично до всіх нотаріальних послуг. Наприклад, посвідчення угоди купівлі-продажу житла не підпадає під озвучені випадки звільнення від дотримання норм фінансового моніторингу.

Що змінилося у звітності нотаріусів у 2026 році

В кінці 2025 року активно піднімалося питання щодо посилення нагляду за угодами з нерухомістю. Однак важливо розрізняти фінансовий моніторинг та податкову звітність, що подають нотаріуси.

Згідно з пунктом 172.4 статті 172 Податкового кодексу України, існує зобов'язання надавати податковим органам дані про укладені угоди щодо передачі власності.

Закон України № 4536-IX "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України у зв'язку з прийняттям Закону України "Про інтегроване запобігання та контроль промислового забруднення" та з метою удосконалення окремих положень податкового законодавства" змінив періодичність подання відповідної інформації.

Державні нотаріуси повинні подавати звіти щомісяця, тоді як приватні нотаріуси тепер звітують раз на квартал замість щомісячного графіка.

Отже, мова йде про коригування частоти звітування, а не про введення нової вимоги щодо інформування податкових органів про оформлені договори.

Інформація про угоду може бути надана податковим органам відповідно до законодавчо визначених вимог звітності, незалежно від того, чи є така операція підозрілою в контексті фінансового моніторингу.

Які наслідки можуть виникнути, якщо не вдасться засвідчити джерело фінансів?

Якщо клієнт не надає необхідних документів або нотаріус не може виконати встановлені законом вимоги, це може перешкодити посвідченню договору.

За наявності передбачених законодавством підстав нотаріус може відмовити у вчиненні нотаріальної дії. Банк, зі свого боку, може зупинити фінансову операцію або запросити додаткові пояснення й документи відповідно до вимог фінансового моніторингу.

У процесі укладення угоди та виконання фінансових розрахунків можуть виникнути затримки. Особливо ускладнюється ситуація, коли дата угоди вже визначена, покупець має необхідні кошти, продавець чекає на оплату, а терміни за попереднім контрактом продовжують вичерпуватися.

Саме тому питання походження коштів краще з'ясувати заздалегідь, а не безпосередньо в день підписання договору.

Що варто зробити перед оформленням угоди

Перед тим, як звертатися до нотаріуса, варто заздалегідь з'ясувати, які саме документи можуть слугувати підтвердженням джерела фінансів у вашій ситуації. Рекомендується підготувати необхідні документи та, якщо виникне потреба, попередньо запитати у нотаріуса, чи буде цього достатньо для проведення належної перевірки.

Запит про походження коштів є частиною передбачених законом процедур. Сама перевірка або значна сума договору не свідчать про порушення законодавства. Водночас завчасно підготовлені документи допоможуть зменшити ризик затримок під час оформлення правочину.