Коли нотаріальні послуги не є необхідними: рекомендації щодо укладання додаткових угод до орендних контрактів.
Юридичні експерти Конгресу фермерів роз'яснили, як коректно оформити договори оренди земельних паїв, вносити зміни до умов оплати та уникнути втрати земельних ділянок у часи війни.
Оренда земельних паїв, коригування орендних ставок, питання приватизації землі в умовах війни та податкові аспекти – ці теми обговорювали юристи під час вебінару Всеукраїнського конгресу фермерів. Роз'яснення надавали адвокатка та кандидатка юридичних наук Діана Коломійцева, а також адвокат Олексій Дегтяренко. Найважливіше, про що йшлося, – це способи, якими власники паїв та фермери можуть убезпечити свої фінансові ресурси від впливу інфляції та потенційних судових конфліктів.
Протягом останніх півтора року найпоширенішими судовими спорами стали питання, пов'язані з розірванням орендних угод. Часто причиною цього є погане оформлення договору: нові орендарі пропонують більш вигідні умови, тоді як діючі намагаються зберегти ділянку за собою. Юристи рекомендують заздалегідь фіксувати всі ключові умови в письмовій формі.
Три методи фіксації орендної плати.
Розміри, форми, терміни та механізми виплати орендної плати є ключовими аспектами орендної угоди, підкреслив Олексій Дегтяренко. Нечітке формулювання цих пунктів може призвести до ризиків як для орендодавця, так і для орендаря. Юристи визначили три практичні варіанти для вирішення цієї проблеми.
Найбільш ефективним способом захисту від інфляції є встановлення відсотка від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, наприклад, вісім відсотків від НГО. Інший варіант полягає в використанні відсотка від вартості самої ділянки, що актуально у випадках, коли орендується пай, а не конкретна земельна ділянка: тут рекомендовано не менше чотирьох відсотків від вартості паю. Третій спосіб передбачає фіксовану грошову суму, хоча він є найменш захищеним від інфляційних ризиків, тому слід обов'язково включити пункт про індексацію.
Згідно з українським законодавством, яке регулює оренду земельних ділянок, розмір орендної плати визначається з урахуванням показників інфляції. Якщо ж індексація не є необхідною, це потрібно чітко зазначити в угоді. В іншому випадку, орендодавець має право на перерахунок відповідно до встановлених офіційних індексів.
Чи є необхідність у нотаріусі для укладення додаткової угоди?
Усі зміни, що стосуються розміру орендної плати, повинні бути оформлені у письмовій формі шляхом укладення додаткової угоди до основного договору. Відповідно до статті 654 Цивільного кодексу, така угода має бути складена в такій же формі, як і первісний договір. Якщо основний договір був укладений у нотаріальній формі, то додаткова угода також повинна бути нотаріальною. Якщо ж договір був укладений письмово, але без нотаріального засвідчення, то й додаткова угода буде мати таку ж форму.
Верховний Суд у своїх постановах уже вказував, що ні закон, ні договір не вимагають обовʼязкової нотаріальної форми додаткової угоди. Але експерти радять укладати її так само, як і первинний договір. У документі мають бути актуальні реквізити сторін, посилання на основний договір із датою реєстрації та нова редакція істотних умов, зокрема розміру плати. Після підписання зміни реєструють у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Яка сума податків буде вирахувана з орендної плати за пай?
Орендар виступає податковим агентом, тож із виплат власнику паю утримують податок на доходи фізичних осіб у розмірі 18% і військовий збір. Про це варто памʼятати, коли узгоджуєте суму плати: отримаєте на руки менше, ніж прописано "на папері".
Юристи окремо наголосили на діях, які слід вжити, коли продаж продукції стає неможливим. Загроза виникнення податкового боргу є законним підґрунтям для отримання розстрочки або відстрочки сплати податків. Для цього потрібно подати до податкового органу економічне обґрунтування, що підтверджує можливість погашення боргу після надання розстрочки. У випадку воєнного стану існує спеціальний порядок: подається заява про неможливість виконання податкових зобов'язань, яка розглядається протягом 20 календарних днів.
Що робити, якщо не встигаєте з новим договором
За місяць до завершення терміну дії угоди одна зі сторін повинна письмово або підтвердити, або відмовити в її подовженні. У разі відсутності такої відповіді активуються умови автоматичного продовження: угода може бути продовжена на тих же умовах. Якщо ви плануєте розірвати угоду, рекомендується заздалегідь надіслати відповідне повідомлення, зазначає Олексій Дегтяренко.
Процес приватизації земельних ділянок в умовах воєнного стану зазнав змін. Наразі безкоштовна приватизація можлива лише у двох ситуаціях: коли на ділянці знаходиться нерухомий об'єкт, і вона приватизується як присадибна, або якщо ділянка вже використовувалася, що підтверджується відповідними документами. Всі інші процедури приватизації залишаються забороненими до завершення воєнного стану.
Раніше портал Знай повідомляв, оренда паю може продовжитись на 10 років без згоди власника: як розірвати договір.
