Від "Доступного житла" до єОселі: які фактори забезпечили успіх цього разу?

Голова Комітету Верховної Ради України з питань організації державного управління, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк у своїй статті для РБК-Україна розкриває, як за останні чотири роки програма єОселя трансформувалася з експериментальної ініціативи в ключовий елемент іпотечного ринку країни. Вона наголошує на необхідності розглядати цю програму переважно як економічний інструмент та обговорює, які зміни потрібно внести, щоб кошти програми перетворилися на нові квадратні метри, а не призвели до чергового підвищення цін.

Головне:

* За чотири роки єОселя дала житло понад 29 тисячам родин, а банки видали кредитів на 51,6 млрд грн.

Програма займає 93% від загальної кількості нових житлових кредитів в Україні, але лише 0,4% домогосподарств мають іпотеку.

* Програма працює як економічний інструмент: близько третини угод у новобудовах 2025 року пройшли через єОселю, а іпотечний портфель за рік зріс на 35%.

* Щоб гроші програми стали новим житлом, а не зростанням цін, потрібні доступні будматеріали, достатньо робітників, захист бізнесу від тиску та цифровізація дозвільних процедур.

Восени 2022 року, коли держава запускала єОселю, не раз чула: "Ви серйозно? Хто братиме кредит на двадцять років, коли не знає, що буде завтра?"

Чесно кажучи, я також відчувала тривогу. Але згодом почали з'являтися люди, які активно брали ці кредити. Спершу їх було декілька десятків на тиждень, а згодом — сотні. На початку жовтня програма відзначила свій чотирирічний ювілей. За цей час більше 29 тисяч сімей змогли придбати житло, а банки надали кредити на суму 51,6 мільярда гривень. У цих сім'ях виховуються понад 19 тисяч дітей. Ось вам і аргумент для тих, хто сумнівається.

Цифри, що відображають людські історії.

Цього року програма прискорилася. З січня видали 6 426 кредитів на 12,8 млрд грн. За перше півріччя це 8,4 млрд грн, а торік за той самий період було 5,5 млрд. Плюс понад 50% за рік. Сьогодні на єОселю припадає 93% усіх нових житлових кредитів в Україні. По суті, програма і є нашим іпотечним ринком.

Хто ж ці люди? Майже половина з них – це військові, правоохоронці та ветерани. Наступну групу складають українці без власного житла, переселенці, медичні працівники, вчителі та науковці. Щоб краще усвідомити ці цифри, розгляньмо один звичайний тиждень на початку жовтня. Тоді 159 родин отримали кредити на купівлю житла. Серед них були 46 ветеранів, 33 військових, 45 осіб, які вперше стали власниками нерухомості, 18 родин переселенців, дев’ять медиків, сім учителів та один науковець.

Проте я завжди пам’ятаю про іншу цифру. Іпотечне кредитування в Україні досі охоплює лише 0,4% домогосподарств, а приблизно 3% угод з нерухомістю здійснюються за допомогою цього механізму. Наш шлях тільки-но розпочався.

Чому спочатку важлива економіка, а вже потім соціальні аспекти?

Оселю часто трактують як соціальну ініціативу. Проте, я сприймаю це по-іншому: це один з найпотужніших економічних механізмів, які держава може використовувати під час війни.

Перш за все, мова йде про будівництво. Розглянемо, наприклад, одну квартиру в новобудові. За цим процесом стоять замовлення на різноманітні матеріали: цемент, арматуру, вікна, двері, електропроводку, меблі, кухонні гарнітури та пральні машини. Будівництво запускає цілу систему взаємопов'язаних процесів, як не багато інших галузей. При цьому його внесок у валовий внутрішній продукт України досі залишається значно меншим у порівнянні з європейськими країнами-сусідами, тож є значний потенціал для зростання.

Підтримка первинного ринку. У 2025 році близько третини угод у новобудовах пройшли через єОселю. У березні 2026-го ринок поставив рекорд за кількістю іпотечних угод у новобудовах. Багато представників будівельного ринку кажуть прямо: без програми частина проєктів просто стала б.

Укріплення фінансової системи. Обсяг іпотечного портфеля досягнув приблизно 50 мільярдів гривень, збільшившись на 35% за рік. Банківські установи знову оволодівають навичками довгострокового кредитування, адже без цього стабільна економіка неможлива.

Збільшення кількості житла, яке люди справді можуть собі дозволити. Частка угод дорожчих за 3 млн грн скоротилася з 37% у 2025 році до 24% у березні 2026-го. Квартири до 50 м² обрали 62% позичальників. Забудовники це бачать і проєктують компактні, функціональні квартири замість "престижних" метрів, які роками стоять порожні.

Можливість займатися трудовою діяльністю та сплачувати податки, не покидаючи власного дому. Кожен будівельний об'єкт забезпечує створення робочих місць, наповнює місцевий бюджет податковими надходженнями і слугує ще однією причиною для мешканців залишатися в своїй громаді.

На які теми важливо говорити відверто?

Попит на житло сам по собі не призводить до його будівництва. Існує кілька факторів, які визначають, чи зможе державна гривня трансформуватися в нові квадратні метри.

Перш ніж говорити про ситуацію, варто усвідомити, що ціни на будівельні матеріали стрімко зростають. З початку року їх вартість підвищилася на 20-25%. Якщо фінансові обмеження в програмі не встигнуть адаптуватися до ринкових умов, деякі квартири можуть просто залишитися поза проектом. Більш того, потрібно бути відвертими: державі бракує робочої сили. Унаслідок мобілізації та виїзду багато фахівців залишили галузь. Будівництво, яке раніше тривало рік, тепер може затягнутися на півтора. Необхідно впроваджувати програми для перекваліфікації та залучення жінок, ветеранів і переселенців до професії.

Мусимо визнати і наявність тиску на сумлінний бізнес. Боротися зі зловживаннями треба. Але коли обшуки й арешти рахунків стають інструментом тиску, будова стає. А родина, яка вже платить іпотеку, залишається без квартири. Для іпотечного ринку така непередбачуваність - один із найбільших ризиків.

Досі існує практика використання ручних дозволів на місцях. У багатьох громадах містобудівні умови залишаються залежними від того, "з ким вдалося домовитися". Це призводить до затримок, підвищення вартості житла та відлякує добросовісних інвесторів. Вирішення ситуації очевидне: необхідна повна цифровізація документів та встановлення єдиних правил для всіх учасників.

Фінансові вливання без вирішення цих питань лише сприятимуть зростанню цін. Проте, в поєднанні з їхнім вирішенням, ці кошти можуть стати фундаментом для відновлення.

Хто керує цим механізмом?

Про ПрАТ "Укрфінжитло", яке є оператором програми, говорять нечасто. Проте, саме від рівня управлінських навичок залежить, чи перетвориться єОселя на ринковий інструмент, чи залишиться ще однією бюджетною чергою.

Але що відрізняє єОселю від попередніх програм? Держава не роздає квартири. Вона працює через банки. Їх у програмі десять, державні й комерційні, і саме банк оцінює позичальника та житло.

У нас є й заявка в додатку Дія. Це означає, що користувач може переглянути попереднє рішення безпосередньо на своєму смартфоні. Немає потреби відволікатися від роботи та бігати по офісах. Крім того, є фільтр на первинному ринку, адже програма взаємодіє лише з акредитованими новими будівлями. Це забезпечує захист для покупців і дисциплінує забудовників.

Варто зазначити й те, що гроші на програму йдуть не лише з бюджету. Ще у 2023 році "Укрфінжитло" підписало меморандуми з J.P. Morgan та Alvarez & Marsal, щоб з часом іпотеку фінансував не тільки бюджет, а й ринок капіталу.

На завершення підкреслюю, що умови адаптуються відповідно до фактичних даних. Завдяки цьому було введено знижений внесок для молодих людей, компенсації для внутрішньо переміщених осіб, а також нові обмеження щодо площі і вартості.

Збільшення фінансування у 2027 році свідчить про те, що програма демонструє ефективність, але водночас накладає на нас ще більшу відповідальність. Чим більша сума коштів, тим важливішими стають прозорість, відкритий фінансовий план та звітність за витрачання кожної гривні.

Чому раніше не виходило

Були зроблені спроби, і саме вони допомогли зрозуміти, чому програма єОселя виявилася успішною. Наприклад, молодіжне кредитування стало важливим чинником. З початку 2000-х років Держмолодьжитло надавало молодим сім'ям кредити за ставкою 3%, а родини з дітьми отримували додаткові пільги, включаючи можливість часткового погашення боргу за рахунок держави.

Також варто звернути увагу на програму "Доступне житло". З 2010 року функціонувала схема "30 на 70", яка передбачала, що 30% вартості покривала державa, а 70% - сім'я. Ідея справді перспективна, проте держава часто не могла забезпечити фінансування своєї частини зобов'язань. Я чув багато історій про те, як люди роками очікували на свою чергу, тоді як програма в цей час фактично призупинялася.

Тут також варто згадати про програму "Доступна іпотека 7%", яка була запроваджена у 2021 році, коли уряд почав покривати банкам різницю в процентних ставках. Це стало прямим передвісником єОселі.

Звичайно, житло для внутрішньо переміщених осіб від Держмолодьжитла залишається актуальним. Програма пропонує кредити з 3% річних на термін до 30 років, які продовжують діяти. Проте, щоб стати учасником, потрібно пройти жеребкування. За весь час близько 2 240 сімей змогли отримати нове житло. Уявіть собі: ви залишилися без дому, а можливість отримати нову оселю залежить від випадковості.

Спільна вада всіх цих програм: вони охоплювали сотні чи кілька тисяч родин, залежали від щорічних бюджетних рішень і трималися на чергах та паперах. єОселя вперше дала масштаб - 29 тисяч родин за чотири роки - і простий вхід: заявка в Дії, рішення в банку, без черг і лотерей.

Які кроки вжили інші держави після завершення конфлікту?

У 1944 році в США, ще до кінця Другої світової, Конгрес ухвалив GI Bill. Одним із його ключових елементів були державні гарантії за іпотекою для ветеранів, без великого першого внеску. Мільйони повоєнних родин отримали власні будинки, а житлове будівництво стало мотором повоєнного буму.

Після закінчення війни Фінляндія мала забезпечити житлом понад 400 тисяч евакуйованих із Карелії, які стали фактично внутрішньо переміщеними особами. Уряд надавав їм земельні ділянки, а з 1949 року була впроваджена система державних кредитів ARAVA для будівництва житла. Ця ініціатива дозволила Фінляндії протягом багатьох років зводити доступні житлові комплекси.

У 1950-х роках Німеччина стикнулася з необхідністю надати житло мільйонам людей, які втратили свої домівки або були переселені. Уряд об'єднав виплати за втрачене майно з активною підтримкою будівництва, що стало важливою складовою "економічного дива".

У всіх трьох наративах висновок залишається незмінним: житлова програма під час війни є не просто витратами, а справжньою інвестицією. Вона сприяє поверненню людей до своїх громад, активізує будівельні процеси та формує середній клас, на якому в подальшому базуватиметься відновлення.

Переміщені особи: від "існування в невизначеності" до власного житла.

Людина, яка втратила дім, найчастіше спотикається не об ставку, а об перший внесок. Накопичення часто лишилися там, де лишився дім.

Отже, з вересня 2025 року для осіб, які переселилися, запроваджено урядову компенсаційну програму:

* 70% початкового платежу, але не перевищуючи 30% від загальної вартості нерухомості.

* 70% щомісячних внесків упродовж першого року, до 150 тисяч гривень;

* до 40 тисяч грн на оформлення іпотеки.

Що це означає на практиці? Уявімо родину з Херсонщини, яка рік винаймає житло у Вінниці й хоче купити там квартиру за 2 млн грн. Перший внесок становить 400 тисяч грн, з них 280 тисяч компенсує держава, родина платить 120 тисяч. Кредит під 7% на 20 років - це близько 12,4 тисячі грн на місяць. Але в перший рік родина платитиме лише близько 3,7 тисячі, решту покриває держава. Це менше, ніж вона зараз віддає за оренду.

Такі самі умови діють для мешканців прифронтових територій. Переселенці також можуть купити вторинне житло віком до 20 років, тоді як на загальних умовах ліміт - 3 роки.

Молодь: внесок удвічі менший

Молодь часто працює та отримує стабільний дохід, проте не має заощаджень. Саме тому для позичальників віком до 25 років зменшили розмір початкового внеску з 20% до 10%.

Для 24-річного айтівця чи молодої лікарки на квартиру за 2 млн грн це 200 тисяч замість 400. На практиці це різниця між "можна вже наступного року" і "колись потім". Для мене це ще й сигнал: будувати життя можна тут, і держава в цьому допоможе. Своє житло в 25 це рішення залишитися, створити сім'ю, працювати й платити податки вдома.

Сім'ї з малюками: щоб у кожного було комфортне місце для проживання.

Згідно з інформацією банків, приблизно 70% позичальників, які отримують кредити на житло, є подружжями та мають дітей. Хоча в програмі не передбачено окремої категорії для "сімейних", насправді вона має саме такий характер.

Для таких родин важливі два принципи. Перший: нормативна площа залежить від кількості членів сім'ї. Тож родина з двома дітьми може взяти не однокімнатну, а трикімнатну квартиру чи будинок. Другий: банк дивиться на сукупний дохід сім'ї. Після сплати платежу на кожного члена родини має лишатися не менше прожиткового мінімуму, у 2026 році для працездатної особи це 3 328 грн. Це запобіжник від кредиту, який родина не потягне.

Які наступні кроки?

Проект бюджету на 2027 рік передбачає виділення 45 млрд грн на програму єОселя, що на 27,9 млрд грн більше порівняно з поточним роком. Загалом на житлову політику планується виділити 84,9 млрд грн, що на 38,3 млрд грн більше, і майже 75% цього приросту припадає саме на єОселю. Крім того, на компенсації для переселенців за перший внесок та платежі виділено окремо 3,7 млрд грн.

Проте гроші не є метою самою по собі. Суспільство заслуговує на інформацію про те, скільки сімей отримають житло завдяки цим фінансовим ресурсам, а також яка частка буде інвестована в нові будівлі, де економічний ефект є найзначнішим. Наша мета полягає в забезпеченні стабільності правил і гарантованого фінансування. Людина, яка оформляє кредит на 20 років, повинна мати впевненість у тому, що держава не змінить умови гри в процесі.

Чотири роки тому держава продемонструвала, що доступна іпотека може існувати навіть у часи війни. Тепер наше завдання – довести, що це може стати звичайним явищем для мільйонів людей, а не лише винятком для кількох десятків тисяч.