В Україні планують оновити законодавство, що стосується житлових питань: чи підлягатимуть зносу старі будівлі та чи буде дозволено вилучати орендовані квартири.
Перехід України на нову модель житлової політики вийшов на фінішну пряму. Комітет Верховної Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку і містобудування рекомендував парламенту ухвалити законопроєкт "Про основні засади житлової політики" №12377 у другому читанні й у цілому - й очікується, що документ буде ухвалено вже ближчим часом. Бодай тому, що це є зобовʼязанням України у межах програми Ukraine Facility, за якою наша країна отримує від ЄС 50 млрд євро до 2027 року; дедлайном для схвалення документа є IV квартал 2025 року; а пленарних тижнів у цьому році лишився всього один.
Хоч це може звучати досить голосно, але цей документ має потенціал стати справжньою революцією. Адже практично всі цілі, закладені в законопроєкті, є надзвичайно амбітними - лише задумайтеся над його намірами:
Одночасно ставлення до можливих змін коливається: від впевненості в їхній важливості та успішності серед законодавців до певного сумніву в експертному середовищі.
OBOZ.UA досліджував, яким чином уряд планує змінити законодавство щодо житла для українців, а також які труднощі та ризики можуть виникнути під час реалізації цих ініціатив. Крім того, розглядається питання, чи будуть зноситися існуючі будівлі українців для зведення нових на їхньому місці.
Які зміни планують внести в законодавство стосовно житлових умов українців?
Загалом, як повідомила OBOZ.UA голова парламентського Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк ("Слуга народу"), схвалення законопроєкту №12377 само по собі "не створить політику, яка швидко вирішить проблеми з житлом для громадян, що потребують поліпшення умов". Вона зазначила, що для цього необхідно вжити ряд заходів, пов'язаних із запланованими законодавчими змінами, зокрема, провести детінізацію ринку оренди.
"Згідно з інформацією, наданою Світовим банком, минулого року в Україні всього 900 осіб вказали доходи від оренди житлової нерухомості, які склали майже 3 мільйони гривень. Це вказує на те, що ринок оренди залишається на більш ніж 90% у тіньовій економіці," - повідомила народна депутатка.
Проте, за словами нардепки, існує шанс легалізувати ринок. Для цього необхідно знизити податковий тягар. Вона зауважує, що, незважаючи на те, що в умовах війни така ініціатива може не користуватися популярністю, це все ж важливо.
Ось альтернативна версія вашого тексту: "На початку року була представлена програма субсидій для оренди житла, призначена для внутрішньо переміщених осіб. Однією з основних вимог є наявність офіційного договору між орендодавцем і орендарем, що також зобов'язує орендодавців сплачувати податки. Проте наразі лише близько ста сімей змогли скористатися цією можливістю. Основна причина полягає в тому, що орендодавцям це не вигідно," - зазначає Шуляк.
Як наслідок, зазначає вона, "за поточного рівня оподаткування в 23%" запуск соціальної оренди в запланованих масштабах без зміни податкових правил буде вкрай складним. А тому, вважає нардепка, без змін до Податкового кодексу не обійтись - адже "потрібно зв'язати оренду з податками так, щоб "білий" договір був вигіднішим, ніж "сірий".
Безкоштовне користування приміщенням
А втім, запевняє вона, реалізація нової житлової політики дозволить "ефективно вирішувати питання тих, хто потребує поліпшення своїх умов". Зокрема, зазначила нардепка, люди, які стоять у квартирних чергах, матимуть можливість:
"Принцип тут досить простий: витрати на соціальну оренду не повинні перевищувати 30% доходу сім'ї, що в деяких випадках може призвести до компенсації з боку держави до 70%. Таким чином, для кожної родини буде розроблено індивідуальне рішення, враховуючи її фінансове становище, майнові активи та соціальний статус. Більше того, для певних сімей соціальна оренда може бути зовсім безкоштовною," - зазначила Шуляк.
Також, за словами Шуляк, законопроєкт передбачатиме можливість орендувати житло з правом викупу. Однак для цього в такій квартирі чи будинку доведеться спершу прожити 10 років, а щомісячні платежі протягом цього часу планують включати у вартість житла.
Гроші ж, які держава отримуватиме від такої оренди й подальшого викупу, планується інвестувати в будівництво нового соціального житла. Тобто фактично мешканці, наприклад, старих будинків платитимуть за квартири у них як за нові. Що на рівні особистого сприйняття може виявитись не дуже приємним.
Проте Шуляк не вважає це проблемою. Вона зазначає, що це "повністю вигідна для всіх сторонам ситуація":
Заснування Фонду соціального житла
Слід усвідомлювати: можливість оренди з правом викупу та отримання житла на пільгових умовах стосуватиметься виключно соціального житла, яке було раніше згадане, а не будь-якої нерухомості, що сподобалася на ринку. Це означає, що мова йде про житло, яке належить до спеціально створеного фонду.
Як пояснювала Шуляк раніше, передбачається, що цей фонд поповнюватиметься передусім за рахунок будівель, що перебувають на балансі як громад, так і держави. Однак для цього потрібно буде спочатку провести інвентаризацію такого житла - особливо недобудованого, якого, як зазначала нардепка, нині в Україні налічується сотні одиниць.
"Громади та державні структури досі не усвідомлюють, що вже перебуває у їхньому розпорядженні, зокрема щодо муніципальної та комунальної власності. Від цього виникає брак розуміння можливостей для реконструкції та добудови. Наразі в Україні існує безліч незавершених об'єктів, зведених забудовниками. Саме тому проведення інвентаризації стане важливим кроком для виявлення таких об'єктів, щоб зрозуміти, які з них можна завершити, адже це є більш економічно вигідним, ніж будувати нові", - зазначила Шуляк.
За словами експерта, ще одним способом поповнення фонду буде нове житло, яке планується зводити за рахунок коштів, отриманих від платежів за соціальне забезпечення та оренду з можливістю викупу.
Поле для корупції?
Проте в експертних колах існує певний скептицизм щодо передбачуваних змін. Основна причина цього, як зазвичай для України, полягає в ризиках корупції. Один із найзначніших таких ризиків, про який розповів OBOZ.UA член ради Асоціації фахівців із нерухомості Артур Пилипчук, пов'язаний з будівництвом житла для фонду.
"Коли держава займається будівництвом, це створює значні можливості для зловживань і відсутності конкуренції. Адже всім зрозуміло, що практично на кожному етапі можна отримати вигоду," - зауважив він.
З іншого боку, за словами експерта, грошей, які вдасться зібрати за рахунок оренди з правом викупу, навряд вистачить на зведення нових будівель. Оскільки "будівництво - це дуже дороге задоволення", а самі ці кошти ще й "під'їдатиме" інфляція.
"Окрім цього, необхідно, щоб хтось відповідав за їхнє використання. Це вимагатиме нагляду за такими особами, що може призвести до виникнення нових труднощів," – підкреслив Пилипчук.
Інший ризик, за його словами, полягає в тому, що у випадку з пільговою орендою може відбуватись завищення вартості винайму. Оскільки ринок динамічний, а тому визначати ринкову ціну важко - і це ускладнює адміністрування цього процесу.
Ще одна можливість для зловживань, зазначає Пилипчук, полягатиме в реальній доступності такої оренди - оскільки з одного боку, кількість охочих скористатись опцією може перевищити реальну наявність житла. А з іншого, не відкидає він, в окремих випадках від українців можуть почати вимагати хабарі для того, щоб здати квартиру на пільгових умовах.
"Якщо хтось відмовиться сплачувати, то їм можуть відмовити в наданні житла," - висловлює припущення експерт.
Окремою проблемою, за його словами, є ризик того, що соціальне житло не відповідатиме повсякденним потребам людей. Передусім це стосується його розташування, яке може бути незручним для регулярних поїздок на роботу, до школи чи дитячого садка. Що, не виключено, може вплинути на бажання людей користуватися таким житлом або затримуватися в ньому на тривалий час.
Проте експерт погоджується, що заплановані зміни можуть певною мірою поліпшити загальну ситуацію. Врешті-решт, для осіб, які стикаються з фінансовими труднощами, житло стане більш доступним.
"Але повністю це питання вирішеним не буде", - прогнозує він.
Що скажете про пільгове кредитування на житло?
А от що справді може вирішити питання доступності житла значно краще, то це, на думку Пилипчука, запровадження пільгової іпотеки - тобто кредитів на купівлю житла з низькою процентною ставкою або державними субсидіями. Спеціаліст наполягає: цей інструмент є найбільш вдалою моделлю як для громадян, так і держави, оскільки:
"І оскільки це не вимагатиме значного адміністрування, фактично не залишиться простору для зловживань," - зазначає він.
Шуляк також підтримує концепцію пільгових кредитів. Вона підкреслює, що наразі єдиною програмою державної іпотеки є єОселя, що суттєво ускладнює можливість для українців придбати житло, а в деяких випадках робить це "навіть неможливим".
"Велика програма з низькою ставкою може легко призвести до перегріву ринку і створити серйозний тягар для державного бюджету. Саме тому необхідно розробити кілька фінансово-кредитних програм, орієнтованих на різні групи населення з урахуванням їхніх специфічних потреб," - зазначає народна депутатка.
Вона роз'яснює, що програми іпотечного кредитування з пільговими умовами можуть бути орієнтовані на специфічні соціальні категорії, такі як молоді люди, внутрішньо переміщені особи та інші. Окрім цього, ці програми здатні виконувати певні соціальні цілі, сприяючи відновленню звільнених територій та розвитку екологічно чистого житла.
"Декілька ретельно продуманих ліній забезпечують гнучкість. Завдяки можливості налаштовувати, посилювати або згортати кожну з них окремо, можна зберегти цілісність системи підтримки громадян, які потребують житла", - підкреслила Шуляк.
Однак у законопроєкті не згадується, чи буде передбачена можливість отримання пільгової іпотеки. Замість цього, народна депутатка зазначила, що в даний час як уряд, так і Світовий банк "активно працюють над розвитком різних фінансово-кредитних механізмів в Україні, щоб зробити житло більш доступним для широких верств населення".
Чи зноситимуть будинки
Одночасно з осінню 2022 року депутати ухвалили в першому читанні законопроєкт №6458, що стосується всебічної реконструкції кварталів старого житлового фонду. Цей документ, зокрема, передбачає демонтаж застарілих будівель з метою будівництва нових на їхньому місці.
Проте, вже тривалий період не спостерігається жодних активностей стосовно цього документа.
"Обидва, як українські, так і європейські фахівці, одностайні в тому, що варіант просто зруйнувати і звести нове є найбільш витратним і далеко не завжди раціональним рішенням. Витрати на демонтаж, утилізацію відходів, встановлення нових комунікацій та розвиток соціальної інфраструктури є колосальними", - підкреслює Шуляк.
Водночас, вона відзначає, що питання застарілого житлового фонду в Україні є "надзвичайно актуальним і серйозним". Адже до початку повномасштабного конфлікту в Україні налічувалося близько 10 тисяч будівель, які були зведені переважно в 1950-1960-х роках.
"Ці споруди втрачають свою стійкість, стики між панелями втрачають герметичність, виникають тріщини, спостерігаються просідання, що підвищує ризик аварійних ситуацій. Крім того, радянські стандарти не відповідають актуальним вимогам щодо енергоефективності, комфорту та доступності," - зазначила депутатка.
Виходом же вона бачить масштабну реновацію житла - однак лише там, де це "технічно й економічно доцільно". В рамках цього можуть бути проведені:
"Там, де конструкція будинку дозволяє, такий підхід дає шанс продовжити ресурс житла на десятиліття, зменшити рахунки людей за опалення й сформувати інше середовище без тотального відселення кварталу", - переконує Шуляк.
Водночас вона підкреслює, що всебічна реконструкція споруд повинна здійснюватися відповідно до строгих норм. Зокрема:
"Ніяких примусових виселень або таємних домовленостей не повинно бути," - підкреслює Шуляк.
"У міжнародному досвіді існують моделі фінансових компенсацій для тих, хто не має бажання переїжджати в нові житлові комплекси. Однак в Україні ці механізми ще потребують детального закріплення в законодавстві", - підкреслює вона.
Нардепка зазначає, що хоча повністю виключати варіант знесення будівель не слід, це повинно залишатися "останням засобом". За її словами, такий крок можливий лише у випадку, коли технічне обстеження та енергоаудит підтвердять, що будівля є реально небезпечною, а реновація не принесе бажаних результатів.
