В Україні змінюються підходи до управління багатоквартирними будинками: які нововведення очікують власників квартир і які можуть бути приховані нюанси?

В Україні уряд ухвалив постанову, яка має стати стартом для створення нової системи управління багатоповерховим будинком. Це, як зазначають в уряді, дозволить спростити процедуру управління будинком, дасть можливість легко голосувати онлайн. Про те, як працюватиме нова система і чому не всі задоволенні її введенням, читайте в матеріалі OBOZ.UA.

Що зміниться управління та на кого це вплине

Протягом наступних двох років в Україні буде запущена інноваційна цифрова платформа під назвою "Наш Дім". Вона об'єднає всю необхідну інформацію про багатоквартирні будинки, їхніх співвласників, об'єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) та управителів. Про це повідомляють представники Міністерства цифрової трансформації. Уряд вже схвалив відповідну постанову, а фінансування для розробки платформи надаватимуть міжнародні партнери, такі як USAID, UK Dev та Фонд Східна Європа.

"Раніше в Україні не було інструмента, який би зберігав повну інформацію про багатоквартирні будинки та документацію в захищеному вигляді. Система Наш Дім цифровізує процес управління будинками та зробить його зручнішим і прозорішим. Паралельно держава отримає дієвий інструмент для збору аналітики щодо багатоквартирних будинків, щоб ухвалювати ефективні рішення у формуванні житлової політики", - зазначають в Мінцифрі.

Така система управління багатоповерховими будинками (СУББ), згідно з задумом уряду, має спростити процедури, голосування і т.д. Але насправді це також зруйнує бізнес-модель для цілої низки компаній, які зараз за гроші продають IT-рішення для ОСББ.

Як працюватиме СУББ, опитані OBOZ.UA голови ОСББ поки що не розуміють. Деякі з них вже давно користуються платними сервісами і програмами для голосування, які також дозволяють вести бухгалтерію, облік, та до яких вже звикли. Координаторка житлово-комунальних та енергетичних програм громадянської мережі "Опора" Тетяна Бойко, яка була присутня на кількох громадських обговорень щодо СУББ, також має сумніви щодо того, наскільки ефективно працюватиме система.

"У ОСББ є порядок ухвалення рішень, визначений законом, програма його не замінить. Крім того, зараз є купа програм і сервісів для голосування - це, мабуть, має бути найкрутіша", - каже Тетяна Бойко.

Сума, яка буде витрачена на розробку державної платформи замість приватних аналогів, залишається невідомою. Хоча ці кошти надходять із міжнародної допомоги, виникають запитання про доцільність їх використання для електронної платформи в умовах, коли існують більш термінові проблеми.

До зимових відключень готові не всі

Поки уряд оголошує про план впровадження нової системи управління, в об'єднаннях співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) виникають труднощі з підготовкою до опалювального сезону. Навіть ті об'єднання, які змогли зібрати кошти на купівлю генератора чи системи накопичення та зберігання електроенергії, не завжди отримують і встановлюють необхідне обладнання. Деяким із них доводиться замовляти його за кордоном, а доставка може затягуватися від тижня до кількох місяців.

"Нещодавно у нашому будинку було створено ОСББ", - ділиться інформацією мешканка київської 23-поверхівки на Здолбунівській, 3Г, в інтерв'ю для OBOZ.UA. Під час відключень електрики частина жителів опиняється без опалення, світла та можливості потрапити до своїх квартир. Щоб щодня підніматися на 23 поверхи без ліфта, потрібна неабияка фізична витривалість. "Наш новий голова ОСББ тільки почала свою діяльність, тому, звісно, що все відразу здійснити неможливо. Але ми плануємо придбати генератор", - додає вона.

Тисячі житлових комплексів по всій країні мають критичну залежність від електрики. У цих будинках встановлені теплові насоси, які забезпечують циркуляцію теплоносія на верхні поверхи. У випадку відключення електроенергії батареї на верхніх поверхах перестають функціонувати. Крім того, у будинках, що мають більше десяти поверхів, використання газу заборонено. Таким чином, електрика також визначає можливість приготування їжі та підігріву води.

Попри те, що лише незначна частина ОСББ в Україні звернула увагу на можливість впровадження альтернативних джерел живлення для теплових і водних насосів, об'єднання зусиль для спільної покупки необхідного обладнання залишається одним із найефективніших рішень цієї проблеми. Є всього кілька варіантів:

У великих містах місцеві органи влади запровадили програми підтримки, які покривають до 70% вартості обладнання. Наприклад, сонячні панелі можна придбати через державну ініціативу "ГрінДім", що компенсує 70% витрат. Однак, як зазначає голова ОСББ в околицях Києва Ольга, існує кілька суттєвих проблем. Для того, щоб скористатися державною програмою, спочатку потрібно зібрати фінанси, придбати обладнання, а лише потім отримати компенсацію. Збирати кошти без ухвали загальних зборів заборонено, тому спочатку жителям необхідно проголосувати за внесення коштів, а вже потім робити свої внески.

"Наш житловий комплекс досить новий, і мешканці, купуючи квартири, усвідомлювали, що це їхня спільнота, за яку ми несемо відповідальність. Раніше я керувала ОСББ у своєму будинку на Нивках — старій "хрущовці". Там бабусі-пенсіонерки завжди вчасно сплачували внески, але переконати їх проголосувати за встановлення теплового пункту виявилося справжнім викликом. Я обійшла будинок чотири чи п’ять разів, перш ніж зібрала необхідні голоси. Уявити, як в старих будинках переконати людей здати хоча б по три тисячі на генератор, я просто не можу. А звідки людям взяти ці гроші?" – висловлює своє невдоволення жінка.

Ще одна проблема полягає в тому, що навіть після збору потрібної кількості голосів, фінансування, покупки та встановлення генератора, його обслуговування може стати великою проблемою. Потрібно постійно забезпечувати його паливом, заправляти та контролювати його функціонування. "Проте в хрущовках генератор не є необхідністю. Адже там вже є централізоване опалення, яке без проблем досягає п'ятого поверху. Також вода у будинку постачається до п'ятого поверху без насосів. Газ у квартирі також доступний, а ліфтів немає. Для комфортного користування достатньо просто придбати зарядну станцію для дому", - зазначає Ольга.

В організації "Опора" висловлюють ще одну стурбованість: уряд надав можливість об'єднанням співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) отримувати кредити на придбання енергетичного обладнання під пільгову процентну ставку 7%. Проте, проблема полягає в тому, що така ставка діє лише протягом першого року. Після цього позичальники змушені будуть перейти на ринкові умови, де процентна ставка може сягати 19% річних. Для більшості ОСББ це стає важким фінансовим навантаженням.

Кількість об'єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) в Україні зростає кожного року. У деяких містах, таких як Вінниця, вже майже половина всіх багатоповерхових будинків має свої ОСББ. Досвід показує, що самоуправління спонукає мешканців до організації та дозволяє їм спільно вирішувати проблеми, які часто залишаються поза увагою управлінських компаній, відомих також як ЖЕКи. Проте, щоб підтримати розвиток ОСББ, вкрай важливо надати можливість залучати грантові кошти, а також доступні кредити на утеплення, ремонти, модернізацію та придбання енергетичного обладнання. Без сучасної електронної системи управління можливо обійтися.