Небезпечне проживання в комплексах "Медовий" та "Медовий 2": чому варто бути обережним при покупці.

Що повинно викликати занепокоєння у можливих покупців?

Житлові комплекси "Медовий" та "Медовий 2" у Києві приваблюють покупців доступною ціною, зеленим оточенням і, здавалося б, вигідним розташуванням -- поблизу Совські ставки та Солом'янський лісопарк. Проте за фасадом цієї "інвестиції мрії" можуть ховатися юридичні пастки, здатні перетворити новосілля на багаторічну боротьбу за власне житло. У квітні Господарський суд міста Києва виніс рішення у справі №910/15948/24, яке ставить під сумнів законність будівництва житлових комплексів і кидає тінь на перспективу оформлення права власності на квартири у них. У цій статті розбираємо, чому інвестиції у "Медовий" та "Медовий 2" можуть стати фатальною помилкою і що варто враховувати, щоби не втратити і гроші, і житло.

Історія, яка нині ставить під сумнів безпечність ЖК "Медовий" та "Медовий 2", бере початок ще у 2011-2015 роках -- з фінансових операцій, що спершу мали вигляд звичайних банківських угод.

На той час власниками ПАТ "Фінбанк" були Борис Кауфман та Олександр Грановський (нині Борухович), які в період фінансової кризи розпочали виводити кошти вкладників банку на пов'язані структури, зокрема і на ТОВ "Консолідація". Коли діяльність банку стала підозрілою і Національний банк України почав слідкувати за його операціями, всі цінні права вимоги були продані "Платинум Банку", на управління і діяльність якого мав значний влив Кауфман.

Невдовзі після цього керівництво "Платинум Банку" визначило процентну ставку для "дружніх" кредитів на рівні 1% для валютних позик та 2% для гривневих. Крім того, було проведено низку реструктуризацій заборгованостей, за що відповідальні особи вже були притягнуті до відповідальності. Валютні кошти переводилися на рахунки офшорної компанії Carosan Trading LTD. Ці фінансові операції стали об'єктом розслідування, в результаті якого деякі посадовці понесли покарання.

Проте найцікавіше -- попереду. У 2012 році компанія ПАТ "Укрпромтеплиця" передало за зобов'язаннями ТОВ "Консолідація" в іпотеку Фінбанку будівлі на вулиці Петра Радченка, 27-29 -- саме на тій ділянці, де сьогодні виросли багатоповерхівки ЖК "Медовий". У 2014 році Фінбанк відступив вимоги за вище названим кредитним договором на користь "Платинум Банку". І хоча іпотека передбачала чітке обмеження будь-яких дій із майном без згоди іпотекодержателя, вже у 2016 році "Укрпромтеплиця" та ХК "Київміськбуд" уклали договір на знесення об'єктів на Петра Радченка та почали нове будівництво -- спочатку ЖК "Медового", а згодом і ЖК "Медового 2". І це -- без жодного дозволу власника іпотеки.

У 2018 році іпотечні об'єкти були виключені з Державного реєстру прав на нерухоме майно, і на їхньому місці почали активно зводитися нові житлові комплекси.

Господарський суд Києва, розглядаючи справу №910/15948/24, визнав дії сторін незаконними. Суд, спираючись на кілька норм Закону "Про іпотеку", ухвалив рішення про стягнення збитків у розмірі 4 мільйони гривень з забудовника та замовника будівництва. Крім того, було встановлено, що загальні втрати від знищення іпотечного майна складають 133 мільйони гривень, і ця сума також може бути стягнена кредитором шляхом подальших позовів.

Чому потенційним покупцям квартир у житлових комплексах "Медовий" та "Медовий 2" важливо бути в курсі? Справа в тому, що юридична невизначеність, що оточує ці проекти, може піддати сумніву право власності інвесторів. Іпотечні кредитори або треті особи можуть у будь-який момент оскаржити законність будівництва. Це, в свою чергу, може призвести до масових судових позовів, фінансових труднощів забудовника або замовника, а в найгіршому випадку — до втрати житла покупцями або тривалих судових розглядів.

Дивно, але комплекси "Медовий" та "Медовий 2" вже тривалий час стикаються з негативним іміджем. Іпотечний скандал, на жаль, є лише однією з численних труднощів, з якими вони зіштовхуються.

Які фактори можуть насторожити потенційних покупців, якщо звернути увагу на минуле? По-перше, проблема з транспортом — відсутність комфортних доріг, перевантаженість існуючого транспорту та брак місць для паркування автомобілів значно ускладнюють повсякденне життя мешканців.

По-друге, незважаючи на те, що поруч знаходяться водойми та зелені зони, житлові комплекси розміщені в близькості до промислових територій, що негативно позначається не лише на чистоті повітря, але й на шумовому фоні в околицях.

По-третє, на сьогодні роботи в ЖК "Медовий 2", як і в інших об'єктах "Київміськбуду", призупинені на невизначений термін. А це означає, що незавершені будівлі можуть поступово руйнуватися. І, щоб усунути ці руйнування, інвесторам доведеться додатково доплачувати кошти за придбані квартири.

По-четверте, ущемлення прав іпотекодавця створює можливості для нових судових тяжб, які можуть вплинути навіть на осіб, які вже придбали нерухомість у житлових комплексах.

Наведемо приклад: після завершення будівництва площі в ЖК "Медовий" були розподілені між забудовником і замовником будівництва. "Укрпромтеплиця" отримала 17 918,1 кв. м квартир, 696,6 кв. м нежитлових приміщень та 476,4 кв. м паркомісць. Решта майна дісталася "Київміськбуду", який виступав замовником будівництва. Здавалося б, звичайна господарська практика, але цей розподіл має серйозні юридичні наслідки, насамперед для власників квартир, що потрапили до частки "Укрпромтеплиці". Адже, як вже згадувалося, відповідно до Закону "Про іпотеку", підприємство було зобов'язане передати свою частку нерухомості в іпотеку. Проте через незаконне знищення заставного майна тепер іпотекодержатель або інші зацікавлені сторони мають підстави ставити під сумнів правомірність забудови загалом. Для інвесторів це може обернутися втратою прав на житло або ж втягненням у довготривалі, виснажливі судові процеси з непередбачуваним фіналом.

Ще один ризик, якій нависає над покупцями квартир, полягає в тому, що більшість квартир у ЖК продавалися за заниженими цінами через корпоративні інвестиційні фонди (КІФи) та пов'язані з ними компанії. І якщо раптом ці угоди визнають недійсними, покупці втратять і гроші, і уже придбане житло.

По-п'яте, не варто забувати про ризики банкрутства "Київміськбуду" чи "Укрпромтеплиці". Якщо раптом це станеться, кредитори цих компаній можуть претендувати на активи, включно з уже проданими квартирами у ЖК "Медовий" та "Медовий 2". Тож власникам житла, знову ж таки, доведеться доводити свої права у суді або нести додаткові витрати.

Історія, що стосується житлових комплексів "Медовий" і "Медовий 2", є набагато більше, ніж просто черговий випадок забудовницьких суперечок. Це яскравий приклад того, як під фасадом доступного житла може ховатися безліч юридичних проблем, незавершених зобов'язань та ризиків, про які покупці дізнаються лише після підписання договору. ЖК "Медовий" і "Медовий 2" не лише мають свої недоліки, а й представляють собою об'єкти з підвищеним ризиком для інвесторів. Вирок Господарського суду у справі №910/15948/24 стає ще одним "червоним прапорцем" для тих, хто розглядає можливість покупки. У цій ситуації бути обережним — це не просто рекомендовано, а необхідно. Мрія про власний дім може з легкістю перетворитися на затяжний судовий процес з величезними фінансовими втратами, якщо не підійти до питання з усією серйозністю.

Ці заходи не забезпечують стовідсоткову безпеку, проте істотно зменшують ризик виникнення проблем.