Важливо вирішити правову суперечність, що стосується пайових внесків для будівельних проектів, які стартували в 2021 році, - така точка зору.

Необхідно усунути правову колізію стосовно пайових внесків для будівництва, розпочатих після 1 січня 2021 року, вважає Українська асоціація девелоперів.

"Слід усунути правову колізію та чітко визначити, що стосовно об'єктів будівництва, зведення яких розпочалося до 1 січня 2021 року і які на цю дату ще не були введені в експлуатацію, а також якщо договори про сплату пайової участі між забудовниками та місцевими органами влади не були укладені до 01.01.2021, то сплата пайової участі не підлягає нарахуванню і не здійснюється. Це відповідає початковій меті законодавця скасувати квазіподаток і сприяти розвитку будівельної сфери," – зазначив голова правління асоціації Євген Фаворов в коментарі агентству "Інтерфакс-Україна".

Він нагадав, що у 2019 році влада офіційно визнала, що пайова участь перетворилася на джерело корупції, і тому було ухвалено закон №132-IX про її скасування. Таке рішення сприяло зниженню вартості житла та мало стати інструментом стимулювання інвестиційної активності у галузі. Але де-факто галузь стикнулася з практикою, коли громади вимагають, зокрема через суд, виплати пайових внесків і для проєктів, дозвіл на будівництво яких отримано до цієї дати, а саме будівництво розпочато пізніше. Зокрема, департамент економіки та інвестицій Київської міської держадміністрації (КМДА) є позивачем у 152 судових справах про стягнення із замовників будівництва грошових коштів пайової участі. Як писало агентство "Інтерфакс-Україна", станом на 1 березня у судах різних інстанцій на розгляді було 106 таких справ для введених у 2020-2022 роках об'єктів на близько 1,59 млрд грн.

Згідно з оцінками фахівців Асоціації девелоперів, скасування пайової участі виявило законодавчу колізію, що сприяла виникненню правової прогалини в регулюванні відповідних відносин. Цю ситуацію прямо підтвердив Верховний Суд у своєму рішенні від 20 липня 2022 року у справі №910/9548/21, де зазначено, що "закон №132-IX не регулює питання пайової участі в ситуаціях, коли будівництво розпочато після 1 січня 2021 року". Одночасно, надаючи власне трактування цих правовідносин, суд фактично відступив від основної мети та наміру законодавця, який полягав у повній ліквідації пайової участі як форми квазіподатку на нерухомість.

14 травня 2025 року, у справі №320/44099/23, Верховний Суд остаточно вирішив, що зміни до порядку залучення та використання пайових внесків, прийняті Київрадою у 2019-2020 роках, є незаконними та недійсними. Це рішення суду підтвердило, що нормативні акти, які міська влада використовувала для нарахування пайової участі з 2019 року, укладення відповідних угод або пред'явлення фінансових вимог, є протиправними.

Окрім юридично непідтвердженої позиції міської адміністрації, слід акцентувати увагу на ще одному суттєвому моменті. Місто вже отримує від девелоперів та покупців житла мільярди гривень у вигляді збудованих та переданих у комунальну власність об'єктів інженерної, транспортної та соціальної інфраструктури, -- підкреслив Фаворов.

Згідно з даними асоціації, в Києві в рамках восьми проектів п'яти компаній-членів вже було реалізовано інженерну, транспортну та соціальну інфраструктуру на суму понад 5,6 млрд грн. Загальна вартість інфраструктурних об'єктів, зведених девелоперами міста за весь час їхньої діяльності, складає десятки мільярдів гривень, повідомив голова об'єднання.

Багато з цих активів передаються на баланс у тому числі міських підприємств, які не лише отримують їх безоплатно, а й у подальшому отримують стабільний дохід, стягуючи плату з мешканців за обслуговування новозбудованих мереж. Але те, що відбувається зараз - спроби донарахувати пайовий внесок заднім числом - лише погіршують і без того складну ситуацію найгострішої житлової кризи за всю історію незалежної України, зауважив він.

На думку фахівців Української асоціації девелоперів, подібні практики ведуть до підвищення цін на житло. Це відбувається через появу подвійного та непередбачуваного фінансового тиску на компанії, які змушені враховувати ці витрати у ціні квадратного метра.

"Ці витрати неможливо передбачити в рамках бізнес-моделі, оскільки національне законодавство категорично забороняє використання інструменту пайової участі. Відповідальність за цю ситуацію частково лежить на політичному керівництві держави, яке публічно оголосило про скасування пайової участі та поліпшення інвестиційного середовища. Однак на практиці це виявилося лише декларативним кроком, що отримав обмежене правове втілення. Те, що ми спостерігаємо сьогодні, суперечить заявленим державою завданням щодо дерегуляції, підтримки будівельної галузі та забезпечення доступного житла," - підкреслив Фаворов.

На думку експертів асоціації, ситуацію можна вирішити, усунувши законодавчі суперечності та чітко визначивши, що для об'єктів будівництва, зведення яких розпочалося до 1 січня 2021 року і які на цю дату не були введені в експлуатацію, а також у випадках, коли договори про пайову участь між забудовниками і місцевими органами влади не були укладені, сплата пайової участі не підлягає нарахуванню та здійсненню.

Українську асоціацію девелоперів було створено в 2023 році. Учасники асоціації реалізують проекти, які охоплюють 26% загального ринку України та 93% ринку Києва.