"З появою позитивних новин з фронту, продажі помітно збільшуються," — зазначив Євген Фаворов, голова Української асоціації девелоперів, в інтерв'ю для Delo.ua.
У 2026 році ці чинники можуть призвести до нестачі пропозиції та посилити тиск на ціни. Про основні тенденції року, функціонування державних ініціатив та потенційні ризики для ринку — в інтерв'ю з Євгеном Фаворовим, представником асоціації девелоперів.
Одним із найбільш актуальних питань, що хвилює як споживачів, так і ринок нерухомості, є вартість житла. З урахуванням сучасних тенденцій, чи можна прогнозувати їх подальше підвищення? Яким чином на це впливають зростаючі витрати на будівництво та загальна економічна ситуація?
Вартість будівництва є досить складною категорією, що потребує врахування багатьох чинників. За даними експертів ринку, собівартість зросла в середньому на 10-12% у валютному еквіваленті, а в окремих випадках цей показник може бути навіть вищим. Проте ціна квадратного метра не зазнала змін у жодному з вимірів, фактично лише повернувшись до рівня, що спостерігався до початку війни.
Неможливо, щоб умовний споживчий кошик подорожчав у кілька разів, пальне на заправках -- удвічі, а вартість квартир залишалася на тому самому рівні, що й до війни.
Це означає, що нинішня ситуація є дисбалансною. І я на 100% впевнений: цей дисбаланс стане одним із чинників зростання цін у майбутньому. Другий важливий фактор -- це дисбаланс між майбутньою пропозицією і попитом.
В яких формах він виявляється?
Ми спостерігаємо, що інтерес до житлової нерухомості надзвичайно реагує на позитивні новини. Коли надходять обнадійливі сигнали з фронту — а подібні випадки вже траплялися — продажі помітно збільшуються.
Якщо звернутися до будь-якого девелопера з питанням про те, як змінювалися продажі під час Курської операції, впевнений, що більшість з них відзначить суттєве підвищення. Це не просто статистична варіація, а справжнє зростання попиту.
Я переконаний, що у разі позитивних новин щодо припинення активних бойових дій чи завершення війни попит повернеться дуже швидко. Але ключове питання -- чи буде на ринку достатня пропозиція, щоб цей попит задовольнити.
Отже, ви передбачаєте нестачу пропозиції? Коли, на вашу думку, це стане особливо помітним?
Отже, ми вже спостерігаємо ознаки кризи пропозиції. Наразі в експлуатацію вводять об'єкти, які почали зводити ще в період 2020-2022 років. Однак у найближчі роки кількість нових квартир на ринку скоротиться вдвічі або навіть втричі. Не існує ресурсів для швидкого нарощування обсягів будівництва, як з боку держави, так і з боку ринку. Це не є єдиною причиною: проектний цикл вимагає тривалої підготовки, адже це складний адміністративний процес, який за роки війни не став коротшим, а, втративши попередню інерцію, буде важче відновити.
На мою думку, криза пропозиції може виникнути раніше, проте її справжня виразність проявиться лише після закінчення активних бойових дій. У той момент, коли попит різко збільшиться, ринок виявиться без необхідних товарів.
Саме тому я впевнений, що ринок підійде до кризи пропозиції, і цей фактор разом із собівартістю стане ключовим драйвером зростання цін у середньостроковій перспективі.
В якому стані сьогодні знаходиться ринкова пропозиція і як вона змінюється в порівнянні з минулими роками?
На жаль, в Україні існує нестача статистичної інформації, і будівельна сфера, напевно, є однією з найбільш незабезпечених даними. Держава надає лише два основних показники: кількість житлових об'єктів, введених в експлуатацію, та обсяги на етапі початку будівництва. Ці дані отримані з адміністративних джерел, що пов'язано з дозвільними документами. Вони можуть служити основою для аналізу загальних тенденцій і порівняння динаміки за різні періоди, але, звісно, їхня обмеженість не дозволяє провести повноцінну оцінку ситуації.
Ми як Асоціація збираємо та аналізуємо додаткові ринкові дані, зокрема розпроданість та будівельну готовність і їх співвідношення, а також реалізацію квартир у будинках, що будуються (зрізи за термінами введення в експлуатацію тощо). Це важливо, бо самі по собі "обсяги" не повною мірою описують реальну картину: значна частина житла, яке вводиться в експлуатацію, на момент введення вже розпродана. Водночас, навіть попри те, що ми є найбільшою спільнотою девелоперів житлового будівництва й об'єднуємо понад третину ринку, наші дані не можуть замінити державну статистику: вони не охоплюють весь ринок.
Проте, згідно з наявними даними, ми можемо виявити основні тенденції, що дозволяє нам передбачити майбутнє постачання та зрозуміти, яким чином ринок буде еволюціонувати в найближчі роки.
Отже, згідно з офіційними даними, обсяги нових будівельних проєктів на етапі початку зведення знизилися фактично у шість разів у порівнянні з довоєнним періодом. У 2021 році в Україні було зареєстровано близько 144 тисяч квартир, які почали будувати, причому майже половина з них знаходилася у Києві та його околицях. Наразі ці показники зменшилися майже в чотири рази.
Якщо взяти, наприклад, Київську область, то бачимо такі цифри: 2021 рік -- 33 тисячі квартири, 2024 -- 7626 квартир, а у 2025 році показник збільшився -- 14 500. У самому Києві обсяги же майже не відновились та становили трохи більше 5 тисяч у порівнянні з довоєнними 32 тисячами.
Розробники запускають нові проєкти, проте важливо звертати увагу на статистику, потенціал для зростання обсягів житлового будівництва та можливості оперативного реагування у разі потреби. На мою думку, ці перспективи не виглядають занадто оптимістично.
Чи є можливим, що відновлення застарілого житлового фонду або будівництво модульних чи соціальних житлових комплексів можуть стати ефективним вирішенням проблеми?
-- Якщо говорити про собівартість будівництва, то кардинальної різниці між різними технологіями насправді немає. Я вже казав, що собівартість є чутливою та складною категорією, можна по різному рахувати, тому я утримаюсь від конкретних цифр, але в розрізі економ класу вона не буде суттєво відрізнятись в залежності від технології будівництва. Модульне житло може бути дешевшим приблизно на 10-20% за квадратний метр.
Що стосується так званого "соціального" житла, то тут важливо правильно розуміти терміни. Насправді в Україні немає "соціального житла", все житло будується на комерційній основі за рахунок бізнесу. Соціальним воно може бути, за умови, що місцева або державна влада зробить внесок у його будівництво, це можуть бути довгострокові публічні фінансові програми, бюджет/муніципальне фінансування або гарантії, спеціальні умови для отримання земельних ділянок, відповідно в подальшому отримавши квартири на розмір цього внеску від бізнесу - цим шляхом державно приватного партнерства йдуть європейські країни. Проте, я чув що наразі реалізують декілька ініціатив де держава власне сама будує без бізнесу, цікаво подивитись як це вплине на собівартість.
Коли мова заходить про старий житловий фонд, ситуація виглядає подібно. Я б рекомендував звернути увагу на суми кредитів, що надаються в рамках програми "єОселя" для первинного та вторинного житла. Ви помітите, що різниця в ціні між цими двома ринками не є значною. Як мені відомо, тут також існують серйозні проблеми з пропозицією. Враховуючи якість такої нерухомості, ця різниця скоріше виглядає як додаткова плата за нове житло, а не як реальна вигода для покупця.
А що зараз відбувається з попитом на житло?
Попит зменшився, але поступово відновлюється. Це відбувається переважно завдяки тим, хто має власні заощадження або купує житло в розстрочку, без залучення іпотечних кредитів.
Ми здійснили опитування у співпраці з дослідницькою організацією Gradus і виявили, що у громадян, які залишилися в країні, можливість купівлі житла за власний рахунок або за рахунок заощаджень суттєво зменшилася.
Вони не можуть досягти цього без використання додаткових фінансових інструментів, таких як іпотека. Проте, в умовах, що склалися, типова комерційна іпотека пропонується під ставку понад 20%. І звичайно, ніхто не бажає її оформляти. Водночас, існує досвід інших країн, де за подібних умов іпотечні ставки субсидує держава (це стосується не лише попиту, але й пропозиції). У таких країнах також компенсуються процентні ставки для кредитів на житлове будівництво. На жаль, наразі в бюджеті немає коштів для таких ініціатив, оскільки пріоритетом для країни є перемога у війні. Проте ми повинні співпрацювати з владою, щоб створити сприятливі адміністративні умови та розробити можливі моделі, які, я впевнений, можуть суттєво підвищити доступність житла.
Згідно з дослідженнями, ринок підтримується завдяки державним ініціативам "єОселя" та "єВідновлення".
-- Ці програми важливі, але вони мають обмежений вплив. "єОселя" -- це приблизно півтори тисячі квартир на рік на первинці та дві-три тисячі вже готових квартир від забудовника. Вона не може суттєво вплинути на ринок загалом і не замінює повноцінного іпотечного кредитування.
Але, кількість таких програм буде збільшуватись і чим більше їх буде, тим більше вони залежатимуть саме від обсягів нового будівництва, пропозиція на вторинному ринку для "єОселі" фактично значною мірою вичерпана. Кожна з цих програм має певний очікуваний середній чек, а KPI в них -- кількість забезпечених житлом родин. Вочевидь, якщо не створювати умови для будівництва, кожна з подібних ініціатив буде втрачати ефективність.
Бюджетом на 2026 рік передбачені видатки на програми житлових компенсацій, житлову допомогу для ВПО, а також -- програми пільгових іпотечних кредитів для ВПО та ветеранів російсько-української війни.
У межах ініціативи "єВідновлення" планується виділити 6,7 мільярда гривень на виплати компенсацій за знищене та пошкоджене житло. Крім того, на програму житлових ваучерів для внутрішньо переміщених осіб із тимчасово окупованих територій буде виділено приблизно 14 мільярдів гривень.
Крім того, заплановано виділити 154 мільйони гривень на реалізацію програм пільгового іпотечного кредитування для внутрішньо переміщених осіб та ветеранів.
Проте основне питання полягає в тому, чи вистачить на ринку житла для покупки за цими сертифікатами.
Чи здатні розстрочки від забудовників замінити іпотечне кредитування?
Отже, розтермінування є сьогодні важливою альтернативою традиційній іпотеці. Як правило, цей процес пов'язаний з валютою і пропонує умови без відсотків до моменту введення об'єкта в експлуатацію. Після завершення будівництва, зазвичай, до суми додається невеликий відсоток на кілька наступних років.
В результаті, люди можуть скористатися можливістю розтермінування платежів на термін до п'яти років, якщо вони здійснять початковий внесок у розмірі 20% від вартості житла. Цей механізм є цілком актуальним, і, на мою думку, він ефективний і повинен продовжувати діяти.
Для покупця це має чимало переваг. По-перше, такий підхід знижує ризики: покупець усвідомлює, що сплачує кошти поступово, в міру завершення будівництва. По-друге, це дозволяє отримати житло без традиційного іпотечного кредитування.
Водночас є й мінус -- покупець залежить від валютного курсу, оскільки розтермінування прив'язане до долара.
Якщо порівнювати розтермінування з програмою "єОселя", то там також передбачена сплата відсотків -- для окремих категорій зараз це близько 10%. При цьому курс гривні не демонструє такої девальвації, яка б перевищувала ці відсотки, тому в реальності розтермінування часто виглядає не менш вигідним інструментом.
Розстрочка – це корисний механізм, однак вона вимагає від покупця значніші фінансові витрати. Тривалість розстрочки зазвичай менша, що призводить до підвищення розміру щомісячних платежів для покриття залишкової вартості квартири.
Яким чином ринок відповідає на нестачу робочої сили?
Проблема з кадрами залишається дуже актуальною. Хоча ситуація трохи змінилася на краще після введення можливості бронювання співробітників, все ж існують обмеження на їх кількість, а також процес адміністрування займає чимало часу.
Кадровий дефіцит стане критичним тоді, коли повернеться масовий попит на житло. У такій ситуації бізнес просто не матиме людей, щоб будувати необхідні обсяги.
В даний час в західних областях, що вважаються більш безпечними, триває інтенсивне будівництво. Чи відбудуться зміни в географії попиту та пропозиції?
Західні області дійсно активізують будівельну діяльність, проте на загальноукраїнському рівні це не призводить до суттєвих змін. До початку війни основними регіонами були Київ, Київська область, Одеса, Львів та Дніпропетровщина, і вони й надалі залишаються ключовими. Для порівняння, до війни обсяги будівництва в усіх західних областях загалом не досягали рівня Києва.
Чи змінився тип інвесторів на ринку житла? Люди купують здебільшого, щоб мешкати в цих квартирах, чи, можливо, здавати в оренду абощо?
Наразі ситуація змінилася: тепер основна мета покупки житла – це саме проживання. До початку війни багато людей розглядали нерухомість як фінансовий актив для збереження капіталу та отримання прибутку. Сьогодні ж, в умовах нових реалій, квартири в основному набуваються для особистого використання.
Чи прогнозуєте ви трансформації на ринку в найближчому році?
Усе визначається багатьма чинниками, але, в цілому, я залишаюсь оптимістом. Сподіваюсь, що всі, хто має вплив на майбутнє цієї галузі, розуміють, що житлове будівництво — це складна система. Вкрай важливо зберегти існуючий чутливий баланс між покупцем, девелопером та державою. Саме цей баланс дозволяє забезпечувати житлом тих, хто має фінансову можливість його придбати за найнижчими цінами у європейському контексті. У нинішніх умовах це виглядає як одне з небагатьох соціальних благ, які все ще зберігаються в нашій країні, і важливо не допустити його втрати в майбутньому.
Однак, враховуючи вже висловлені думки, зміни є необхідними. Ми повинні об'єднати зусилля на підтримку тих, хто потребує житла, але не має можливості придбати його самостійно. Залишається лише спостерігати, чи відбудуться ці зміни в наступному році.
