Де мешкає Карлсон. Як Міндіч купив 77 квартир у Києві зі знижкою 60% - Українська газета Час.

Інвестиційний фонд Тімура Міндіча за місяць до початку великої війни здійснив покупку 77 квартир у престижному житловому комплексі столиці, скориставшись значною знижкою. Які ж причини дозволили йому отримати таку вигідну ціну?

Бізнесмен Тімур Міндіч став центральною фігурою одного з найбільших політичних скандалів в історії України та, ймовірно, найгучнішої корупційної справи. Антикорупційні слідчі органи назвали його організатором схеми з відкатів на підрядах державного підприємства "Енергоатом".

Заробити гроші нечесним шляхом - це неможливість їх легально використати. Для цього їх ще треба "відмити". Поширеною схемою з "відмивання" коштів є придбання нерухомості. Так зробив і Міндіч, інвестувавши майже 90 млн грн у будівництво квартир в престижному житловому комплексі Києва.

Однак звинувачення у "відмиванні" коштів стикається з одним важливим аргументом: у 2022 році, коли Міндіч придбав квартири, він був "звичайним" бізнес-партнером Ігоря Коломойського та працював над виробництвом телевізійної продукції для студії "Квартал 95", не маючи жодного зв'язку з державними компаніями.

У цьому контексті історія купівлі квартир набуває ще більшої інтриги, оскільки забудовник, що належить народному депутату від ОПЗЖ Дмитру Ісаєнку, реалізував нерухомість фонду Міндіча зі знижкою не менше 63%. За оцінками ЕП, загальна сума цього "подарунка" у вигляді знижених цін на житло могла перевищити 5 мільйонів доларів.

Які умови Міндіч запропонував Ісаєнку за отримання знижки?

У січні 2022 року "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд (ЗНВКІФ) "Генезіс", який з 4 жовтня 2021 року офіційно належить Тімуру Міндічу, уклав 77 договорів купівлі-продажу майнових прав на квартири у першій черзі будівництва житлового комплексу (ЖК) Riverdale на суму 88,4 млн грн. У розпорядженні ЕП опинилися документи, які засвідчують відповідні угоди.

У столиці, на Деміївці, розпочато будівництво житкового комплексу бізнес-класу Riverdale, ініційованого компаніями Perfect Group та "Альтіс-Девелопмент". Ця територія раніше була зайнята заводом "Київгума" та частково продуктовим ринком. Perfect Group виступає як основний девелопер проекту, тоді як "Альтіс-Девелопмент" відповідає за виконання субпідрядних робіт, згідно з інформацією від компанії.

Perfect Group фактично належить народному депутату від групи "Відновлення України", обраного за списками партії "Опозиційна платформа - За життя",Дмитру Ісаєнку, про що раніше писала ЕП. "Альтіс"- компанія відомого забудовника Олександра Глімбовського, тестя ексголови Державної фіскальної служби Романа Насірова.

Бюро "Архіматика" розробило концепцію зведення восьми будинків, що матимуть висоту від 6 до 25 поверхів. Архітектори планують реалізувати комплекс у форматі "місто в місті" та відкрити русло річки Совка, що є притокою Либеді, з бетонного колектора.

Будівництво перших секцій об'єктів розпочалося у 2021 році з обіцянкою завершити їх до кінця 2024 року. Проте на початок грудня 2025 року вдалося реалізувати лише заливку монолітного "скелету" 14-поверхового будинку. Наразі нова заявлена дата здачі в експлуатацію перших будинків - перший квартал 2027 року, але фактичні роботи ще не ведуться.

Олексій Коваль, генеральний директор Perfect Group, зазначає, що роботи на будівельних майданчиках не зупинені, а лише "трохи уповільнені". Він повідомив, що в даний момент компанія проводить перепроєктування окремих етапів будівництва, а активну діяльність щодо житлового комплексу Riverdale планують відновити в першому кварталі 2026 року.

Джерело, яке має відношення до проекту, повідомило ЕП, що будівельні роботи затримуються через фінансові труднощі, і ця проблема є типовою для більшості проектів компанії Perfect Group.

У жовтні 2025 року фонд Міндіча анулював 77 угод на придбання квартир. Основною причиною стало "значне порушення термінів введення в експлуатацію об'єктів будівництва з боку забудовника". Забудовник зобов'язаний протягом трьох років повернути фонду всі сплачені кошти.

Коваль не відповів на запитання, чи почала компанія повертати кошти "Генезісу" через конфіденційність договірних відносин між приватними особами.

13 листопада президент Володимир Зеленський ухвалив рішення щодо введення санкцій проти Міндіча, підозрюючи його у причетності до формування злочинного угруповання та розкраданні коштів в "Енергоатомі".

Після цього Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку (НКЦПФР) наклала заборону на компанію, що керувала активами фонду Міндіча, на виплату дивідендів за цінними паперами, а також на проведення їх розміщення, викупу та продажу до завершення терміну дії санкцій. Крім того, були заморожені активи компанії "Генезіс".

Фонд Міндіча здійснював придбання квартир за вартістю 18 тисяч гривень (640 доларів за тодішнім курсом) за квадратний метр, згідно з документами, які потрапили до розпорядження ЕП. Як свідчить інформація з сайту ЛУН, що відстежує зміни в мінімальних роздрібних цінах на житлові комплекси, у січні 2022 року покупець "з вулиці" повинен був витратити щонайменше 48 тисяч гривень (1700 доларів) за квадратний метр в проекті Riverdale.

За правилами маркетингу у девелопменті, ціна за квадратний метр зростає в залежності від поверху і планування. Однокімнатні квартири коштують дорожче трикімнатних в розрахунку на квадратний метр, оскільки є більш ліквідними.

У фонді "Генезіс" представлений асортимент квартир, розташованих у різних секціях та на різних поверхах.

За розрахунками ЕП, за мінімальної ціни 48 тис. грн у січні 2022 року фонд Міндіча мав би сплатити за 77 квартир мінімум 235 млн грн замість 88,4 млн. У іноземній валюті різниця вартості між ринковою та фактичною (тобто розмір демпінгу забудовника) становила щонайменше 5,2 млн дол.

Київський ринок нерухомості до 2022 року виступав як стабільна та зрозуміла платформа для інвестування коштів, які можуть викликати питання щодо свого походження. Економічна правда не раз підкреслювала, що політики, чиновники та представники правоохоронних органів активно інвестували в житлову та іншу нерухомість "оптом".

Вони переводили фінанси на рахунки забудовників через інвестиційні фонди, бенефіціарами яких виступали іноземні компанії, здебільшого зареєстровані в офшорах. Ця схема дозволяла девелоперам активізувати будівельні проекти та демонструвати потенційним покупцям швидкість виконання робіт. Після завершення будівництва фонди тіньових інвесторів перепродавали квартири з націнкою, що могла сягати сотень відсотків.

Найбільш відомим публічним прикладом пакетного "тіньового" інвестора є народний депутат Юрій Бойко, який представляв колишню партію ОПЗЖ. Відповідно до розслідувань, проведених Bihus.info та "Громадським", фонд "Хантер", що має зв'язок із Бойком, у період з 2015 по 2025 рік вклав не менше 70 мільйонів доларів у будівництво 1107 квартир у шести житлових комплексах. Середня вартість однієї квартири становила 63,2 тисячі доларів, а клас житлових комплексів варіювався від "економ" до "бізнес".

У січні 2022 року, коли ринок був у фазі зростання, середня ціна квартири в бізнес-класі житлового комплексу Riverdale для фонду Міндіча становила 40,8 тисяч доларів.

Знижка, що перевищує 60% від ринкової вартості, є надмірною навіть для інвесторів, які вкладають кошти в "пакетні" пропозиції на початкових етапах будівництва житлових комплексів. Крім того, ціна в 18 тисяч гривень з ПДВ не дозволяє покрити навіть витрати на будівництво, які, за словами Коваля, у сегменті бізнес-класу у 2020 році становили від 1000 до 1400 доларів (24-33 тисячі гривень).

Досить значний демпінг, який здійснює Perfect Group, може розглядатися як прихований підкуп Міндіча у формі знижок на житло. Подібну справу наразі вивчає Вищий антикорупційний суд стосовно колишнього віцепрем'єра Олексія Чернишова.

Згідно з інформацією, отриманою в ході розслідування, Чернишов, ймовірно, отримав пільгову ціну на купівлю інвестиційних активів як для себе, так і для інших осіб від бенефіціара забудовницької компанії. Прихована вигода, яку оцінюють у 14,5 мільйонів гривень, викликала підозри у слідства.

Прокурори повідомили, що Чернишов та його спільники сплатили понад 900 тисяч гривень за вісім квартир у житловому комплексі "Кришталеві озера", розташованому на вулиці Академіка Заболотного. При цьому ринкова вартість цих квартир перевищила 15 мільйонів гривень.

Що стоїть за знижкою фонду Міндіча від компанії Ісаєнка - питання відкрите: нардеп не відповів на прохання ЕП про коментар. Коваль теж відмовився обговорювати це питання, заявивши, що умови договорів є комерційною таємницею, і її розголошення без згоди правовласника не допускається.

Варто зазначити, що журналісти УП не раз помічали Ісаєнка під час його відвідувань лазні на Трухановому острові, куди завідував Міндіч.

Однак у справі купівлі квартир Міндічем виникають й інші незрозумілі моменти. Як повідомляє ЕП, процес анулювання 77 угод купівлі-продажу майнових прав фонд завершив наприкінці жовтня, а звіт про це було надано НКЦПФР вже після введення санкцій РНБО. Варто зазначити, що ці угоди не були засвідчені нотаріально.

За словами джерела ЕП, це може вказувати на те, що анулювання угод відбулося "постфактум", вже після введення санкцій проти Міндіча.