Чому забудовники почали пропонувати розстрочки замість державної іпотеки: дані та переваги.

Три роки після впровадження програми державної іпотеки "єОселя" ринок нерухомості в Україні фактично самостійно розробив ефективну альтернативу – розстрочки від забудовників. Ці варіанти стали більш гнучкими, швидкими та доступними для широкого кола людей у порівнянні з державними програмами, які мають обмежені можливості. У 2025 році розстрочки охоплюють від 65 до 90% угод із новобудовами, в той час як частка державної іпотеки не перевищує 5-15%.

Програма стартувала в жовтні 2022 року з 470 виданими кредитами - на тлі війни та пізнього запуску. У 2023 році відбувся вибуховий ріст - 5855 кредитів (+1145.74%), спричинений високим попитом пільгових категорій (військові, медики, ВПО) та активною промоцією. Але в 2024 році зростання сповільнилося до 45.43% (8515 кредитів). Попри докапіталізацію на 20 млрд грн і розширення категорій (IT, молодь), програма зіштовхнулась з бюрократією - близько 70-90% заявок отримали відмову.За 9 місяців 2025 року програма "єОселя" видала 5406 кредитів, що становить 63.48% від загальної кількості кредитів за весь 2024 рік, демонструючи спад на 20.78% порівняно з аналогічним періодом 2024 року. За прогнозами аналітиків групи компаній DIM, при збереженні середньомісячного темпу (600 кредитів) до кінця року кількість кредитів становитиме 7,2-8 тис., або близько 90% від показників 2024-го. Для відновлення до рівня 2024 року потрібне спрощення процедур або додаткове фінансування.

Протягом реалізації програми з жовтня 2022 року по жовтень 2025 року було надано 20 773 кредитів на загальну суму 35 мільярдів гривень. Середня вартість придбаної нерухомості становить 2,35 мільйона гривень, вартість одного квадратного метра - 39 947 гривень, а середня площа житла - 57,4 квадратних метри. Ці дані свідчать про те, що програма націлена на підтримку покупок у сегменті економ та комфорт класу.

Майже половина всіх угод за програмою "єОселя" (49,7%) припадає на Київ та Київську область, де ринок нерухомості залишається найбільш ліквідним та з великою концентрацією попиту. Далі йдуть Львівська (6,1%), Івано-Франківська (4,7%) та Одеська (4,5%) області. У прифронтових регіонах (Харківська, Запорізька, Сумська) частка угод не перевищує 1% через воєнні ризики, зокрема ймовірність пошкодження житла, та ускладнене кредитування.

У 2025 році програма "єОселя" значно розширила коло учасників порівняно з 2022 роком. Пільгові кредити під 3% доступні для військовослужбовців, силовиків, медиків, педагогів, науковців, ветеранів війни, учасників бойових дій, осіб з інвалідністю внаслідок війни та сімей загиблих - вони становлять 60-70% заявок. З них 76% - військові та силовики, по 20% - медики та педагоги, 4% - науковці.

Кредити з процентною ставкою 7% надаються для внутрішньо переміщених осіб (ВПО), IT-фахівців, співробітників бюджетних установ, молодих сімей віком до 35 років, а також для тих, хто не має власного житла або володіє житлом площею менше встановлених норм. Ці категорії становлять 25-30% від загальної кількості схвалених заявок. Проте, за весь час функціонування програми "єОселя", лише 14% кредитів отримали ВПО, 7% - ветерани, а решта 79% дісталися представникам інших груп населення.

Незважаючи на розширення програми "єОселя" у 2025 році, більшість громадян все ще стикаються з труднощами через жорсткі вимоги та бюрократичні перепони. Лише 10-30% поданих заявок отримують схвалення завдяки автоматизованій перевірці в "Дії" та банківських установах. Відмови, які становлять понад 70-90%, зазвичай відбуваються на етапах перевірки: це може бути пов'язано з проблемами у "Дії", невідповідністю пільговим категоріям, помилками або неповнотою документів, питаннями з банками, акредитацією, нотаріусами, страховими полісами, віком, офіційними доходами, наявністю житла та воєнними ризиками, особливо в прифронтових зонах.

Непільговики, зокрема підприємці та неофіційно працевлаштовані, мають мінімальні шанси, що робить програму доступною лише для 10-15% потенційних позичальників.

Поки державна програма "єОселя" залишається бюрократичною й обмеженою категоріями - ринок нерухомості сам створив гнучку альтернативу - розстрочки від забудовників. За декілька років вони фактично замінили іпотеку як основний спосіб купівлі житла в новобудовах - стали гнучкіші, швидші у погодженні та не мають категорійних бар'єрів, що робить їх ключовим конкурентом державної іпотеки.

У 2025 році програми розстрочки від будівельників становлять 65-90% усіх угод з новими житловими комплексами, в той час як частка державних іпотек складає лише 5-15%.

Причини переважання ясні:

Завдяки цьому, до 80 % українців, які не відповідають критеріям програми "єОселі", отримують можливість придбати квартиру в розстрочку.

Протягом дев'яти місяців 2025 року було укладено приблизно 10-15 тисяч угод на розстрочку, а інтерес до розстрочок у комфорт-класі зріс на 30 %. Орієнтовно 40 % всіх запитів до відділів продажів у цьому секторі пов'язані саме з програмами розстрочки.

З метою підтримки попиту та залучення клієнтів, у 2025 році девелопери вирішили продовжити терміни розстрочок і зменшити авансові внески. Зокрема, перша десятка провідних забудовників у столичному регіоні пропонує розстрочку на термін від 5 до 7 років, а деякі з них навіть мають безвідсоткові періоди з нульовою ставкою та без прихованих витрат, дозволяючи також дострокове погашення. Це стало важливим трендом поточного року. Однак варто зазначити, що ціни на квартири з розстрочкою часто вищі на 5-10 %, що дозволяє забудовникам компенсувати витрати на безвідсоткове фінансування.

Згідно з інформацією аналітиків групи DIM, спостерігається зростання попиту на довгострокові програми на 25-30%, зокрема у сегменті комфорт-класу. Споживачі готові платити вищі щомісячні внески заради прискореного процесу оформлення та відсутності перевірки фінансових документів.

"Розстрочка стала своєрідною 'новою валютою' на ринку, перетворившись на ключовий інструмент для придбання житла в новобудовах. Вона є більш швидкою, гнучкою та зрозумілою для покупців, ніж державна іпотека. Тому більше двох третин продажів новобудов у 2025 році реалізуються саме через розтермінування", – зазначають у DIM.