Атака на реєстр власницьких прав на нерухомість — які проблеми виникають із цим реєстром?

19 грудня Україна стала жертвою великої кібератаки, що вразила численні реєстраційні системи. Під удар потрапили: Єдиний реєстр довіреностей, реєстр спеціальних бланків нотаріальних документів, Спадковий реєстр, Державний реєстр актів цивільного стану, а також Єдиний державний реєстр юридичних осіб і фізичних осіб-підприємців. Крім того, постраждали системи, що відповідають за перереєстрацію автомобілів, бронювання працівників, єВідновлення, витяги з ЄДР, актові записи, повідомлення про пошкоджене або знищене майно, а також Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та реєстр обтяжень. Ці події викликають лише емоції, адже ситуація є вкрай серйозною.

16 грудня ZN.UA опублікувало статтю під назвою "Чому українці не реєструють своє нерухоме майно в електронному реєстрі", в якій наводиться рекомендація для громадян терміново внести свої права власності до Державного реєстру речових прав, що ведеться Міністерством юстиції. Це є вимогою законодавства. Але тепер, після кібератаки, чи потрібно це робити? Чи, можливо, ті, хто не зареєстрував свої права, отримують перевагу завдяки наявності паперових документів?

Відповідь така: попри все, наразі згідно з буквою закону свої права до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП) обов'язково треба внести, бо без цього не можна ні продати цю нерухомість, ні заповісти чи передати у заставу для отримання кредиту. Одержати компенсацію в разі її пошкодження агресором також не можна.

При цьому, звісно, існує ще низка випадків, коли громадянам -- власникам нерухомості необхідна взаємодія з даними ДРРП, але однозначно можна сказати, що, за нинішнім законодавством, без реєстру робити щось з нерухомістю неможливо. То що ж робити, аби уникнути можливості (як з'ясувалося, цілком ймовірної) втратити своє майно?

Позитив ситуації полягає в тому, що нарешті (після того, що сталося 19 грудня) про цю проблему повинна потурбуватися держава. Хоча про існуючу проблему ZN.UA попереджало ще 2017 року у статті "Чи захистить наші квартири смс-маяк?". Але тоді ні уряд, ні народні депутати не звернули уваги на попередження.

Також у статті "Тільки електронний варіант" критикувалася залежність власників нерухомості від виключно електронного варіанта реєстрації речового права власності на нерухомість, з якого, щоправда, відповідно до постанови Кабінету міністрів від 25 грудня 2015 року власник має право отримати паперовий варіант витягу про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно. Але дія цього паперового документа дуже обмежена в часі.

І це добре, якщо держава заздалегідь подбала про захищену копію реєстру, з якої його тепер можна буде відновити. Бо якщо ні, то зовсім біда. Не відновлюватимуть же електронний реєстр з допомогою паперових копій, які принесуть власники? Тим більше що не факт, що в усіх них той паперовий документ про право власності зберігся. Адже в законі ж записано, що як тільки інформацію внесено до ДРРП, паперовий документ втрачає чинність і більше не потрібен.

Проте виявилося, що навіть сервери, фізично захищені у безпечній країні, можуть бути доступні хакерам через Інтернет. Це підтверджує, що покладатися виключно на електронні реєстраційні системи з точки зору захисту прав власників нерухомості є помилковим. Саме на це депутатам слід звернути увагу та ініціювати відповідні зміни в законодавстві. Наявність паперових дублікатів прав власності на нерухомість є нагальною потребою, особливо в умовах війни. Більше того, саме таку практику використовує цивілізований світ.

Не потрібно винаходити велосипед. По-перше, у західних країнах, зокрема в США, існує досить заплутана процедура оформлення угод купівлі-продажу, яка виконується юристами або нотаріусами державної організації, що займається правом власності.

Через цю компанію можна реєструвати нерухомість, перебуваючи як у США, так і за кордоном. Компанію, яка є монополістом у галузі реєстрації прав власності, дуже серйозно регулює й контролює держава, встановлюючи вимоги до кожного кроку, включно з тарифами. Але головне, що компанія володіє спеціальним програмним забезпеченням для ідентифікації особи, а також для підписання цією особою необхідних документів через Інтернет у разі, якщо людина перебуває за кордоном.

Безумовно, угоду можна укласти і в традиційний спосіб, відвідавши спеціалізований офіс, як це роблять в Україні. Проте у нашій країні досі існує складність з моментом розрахунку, адже гроші, які, згідно з умовами, повинні проходити через банківські канали, насправді часто передаються у готівці. Усі прагнуть отримати валюту, хоча сам контракт оформлюється в гривні. Таким чином, питання "що має бути першим — угода чи гроші?" залишається досить актуальним.

В Америці всі ризики бере на себе Титульна компанія, яка отримує гроші від покупця на спеціальний ескроу-акаунт, а після підписання всіх необхідних документів відправляє їх продавцю. Тому тут є над чим попрацювати Національному банку.

Так, у нас війна, так, є проблеми, але такими методами ці проблеми не регулюються, а тільки ринок стимулюється до переходу в "тінь". Хотілося б побачити статистику, чи багато заробила держава на сьогоднішніх обмеженнях?

У коментарях до грудневої статті на ZN.UA багато читачів висловлюють думку, що основною перешкодою для реєстрації власної нерухомості в електронному реєстрі є відсутність паспорта БТІ. Деякі вважають, що цю вимогу слід скасувати, тоді як інші вважають її важливою.

Ті, хто виступає за скасування, вважають вимогу про наявність паспорта БТІ штучно створеним механізмом для отримання прибутку певними особами. Адже, повірте, перше, що фахівці БТІ виявляють у вашому житлі, — це різноманітні недоліки, навіть якщо їх насправді немає. І, звісно ж, вони миттєво підвищують свою ціну. Виявляється, що готові ігнорувати ці проблеми, якщо ви їм запропонуєте необхідну суму. То який сенс у техпаспортах на житло, якщо існують реальні невідповідності між фактичним станом справ і даними, вказаними в документі?

Ті, хто вважає, що техпаспорт -- корисна річ, кажуть про фальсифікації та підробки, перебудови і перепланування, які проводилися після отримання прав на нерухомість. І тоді хочеться спитати: якщо за гроші цього ніхто не помітить, то це нормально? Якщо перепланування зроблять після реєстрації в електронному реєстрі, то це нормально? А те, що у витязі з електронного реєстру жоден техпаспорт не зазначається, -- це теж нормально?

Тож фахівці вважають, що вимогу щодо техпаспорта необхідно скасувати. Й лише потім почати вмовляти людей вносити своє житло до реєстру, хоча б зважаючи на те, що у нас війна і нерухомість чи локальне БТІ (яке дає виписки про права власності при внесенні нерухомості до реєстру) можуть зазнати пошкоджень.

Депутатам і уряду також слід замислитися над відновленням згасаючого ринку нерухомості, який насправді дає багато робочих місць, стимулює промисловість будівельних матеріалів, меблів і сантехніки та інші ринки.

Так, дійсно, процес реєстрації є платним. Проте вартість послуг державного реєстратора, який працює через ЦНАПи, набагато нижча, ніж у нотаріусів. Якщо ЦНАПи здійснюють реєстрацію протягом п'яти днів, то плата становитиме лише одну десяту від прожиткового мінімуму для працездатних. Наприклад, у грудні 2024 року, коли прожитковий мінімум становитиме 3028 грн, вартість реєстрації в межах п'яти днів складе 302,8 грн. Звичайно, якщо ви хочете прискорити процес реєстрації, це вимагатиме більшої плати, але, врешті-решт, п'ять днів — це не так вже й багато.